El casco histórico de Santiago contará con nuevas reglas para la apertura de comercios, la implantación de actividades de ocio y la adaptación de las viviendas. La modificación del Plan especial de protección y rehabilitación de la Cidade Histórica, aprobada provisionalmente por la Xunta de Goberno Local, busca frenar la especialización turística de la zona y favorecer que siga siendo un espacio residencial y comercial al servicio de quienes viven en ella.

La reforma actualiza una normativa que estaba vigente desde 1997. El documento todavía no tiene aprobación definitiva. El Concello lo remitirá ahora a la Dirección Xeral de Urbanismo para obtener el informe preceptivo y vinculante antes de llevarlo al Pleno municipal.

La nueva regulación persigue cuatro objetivos: proteger el uso residencial, mantener el comercio de proximidad, facilitar actividades que contribuyan a dinamizar el casco histórico y equilibrar los servicios destinados a residentes y visitantes. La revisión comenzó en junio de 2024 y fue ampliándose hasta convertirse en una actualización general de los usos permitidos en este ámbito.

Menos tiendas turísticas y restricciones a los negocios automáticos

Uno de los cambios más relevantes afecta al comercio. La normativa diferencia los establecimientos según el servicio que prestan a la población residente y su orientación turística. Con carácter general, se prohíben las tiendas de recuerdos y las de productos típicos en todas las ordenanzas, salvo en las zonas de Tejidos Históricos Renovados y Rueiros. También se contempla una excepción para los productos típicos cuando formen parte de una tienda de alimentación y no superen el 20% de su oferta.

En el recinto intramuros tampoco podrán instalarse establecimientos automáticos independientes, como consignas para equipajes, lavanderías automáticas o cajeros desvinculados de una oficina bancaria. Sí podrán incorporarse estos servicios como elementos accesorios dentro de otros negocios que cuenten con atención presencial.

La reforma pretende así preservar locales para actividades comerciales que respondan a las necesidades cotidianas del vecindario y proteger negocios históricos o con interés sociocultural.

El ocio nocturno seguirá sujeto a controles

La modificación mantiene la prohibición de discotecas y salas de fiestas que ya recogía el plan de 1997. También continúa vetada la apertura de casinos, salas de bingo y establecimientos de apuestas.

Otros negocios de ocio nocturno, como pubs, karaokes, cafés-concierto y cafés-espectáculo, tendrán la consideración de usos condicionados. Su autorización dependerá de una evaluación municipal basada en un estudio técnico sobre el impacto de la actividad y las medidas correctoras propuestas. El procedimiento incluirá una consulta pública y un periodo para presentar alegaciones.

El Concello no ha optado por prohibir de forma absoluta todos los establecimientos de ocio nocturno, pese a que esa posibilidad figuraba entre las peticiones recibidas durante la tramitación. Lestegás considera que una prohibición general sería desproporcionada y defiende que las molestias pueden abordarse mediante instrumentos específicos de evaluación y control.

Dividir viviendas grandes, con límites para proteger el patrimonio

La nueva regulación también modifica las condiciones para dividir o agrupar viviendas. El objetivo es adaptar el parque residencial a los hogares actuales: el tamaño medio de los hogares compostelanos es de 2,5 personas y buena parte de las viviendas del casco histórico tienen dimensiones elevadas.

La división estará condicionada a que las viviendas resultantes cumplan los requisitos mínimos de habitabilidad y tengan la consideración de exteriores. Además, las operaciones no podrán alterar la estructura parcelaria protegida ni los elementos catalogados de los edificios.

Como regla general, cada vivienda deberá disponer de estancia, cocina, baño, espacio para lavado, tendal y almacén, con una superficie mínima de 40 metros cuadrados útiles. Este umbral no se aplicará de la misma manera en la rehabilitación de viviendas existentes.

La norma establece también condiciones para evitar que las estancias principales den a patios demasiado pequeños: deberán tener ventilación e iluminación hacia el espacio público o hacia patios y espacios libres que cumplan unas dimensiones mínimas. En edificios con estructura parcelaria protegida se contemplan excepciones cuando la configuración del inmueble impida cumplir esos requisitos de otra manera.

La reforma mantiene, además, la prohibición de implantar nuevos usos de hospedaje, en línea con el propósito de preservar la función residencial del casco histórico.

Entre las novedades se incluye la posibilidad de crear viviendas sociales en determinados equipamientos públicos asistenciales, con condiciones. Si el edificio ya está construido y tiene un uso dotacional implantado, el Concello podrá exigir que se conserve total o parcialmente.

La regulación incorpora asimismo al uso residencial los alojamientos dotacionales (como viviendas tuteladas, hogares para mayores o alojamientos compartidos para jóvenes) y algunas fórmulas de residencia compartida, entre ellas las cooperativas de vivienda en cesión de uso. En los ejes comerciales donde no se permite convertir locales en viviendas, se podrán mantener los usos residenciales en planta baja que ya existan.

Más opciones para reutilizar edificios singulares

Otro de los apartados de la reforma afecta a los equipamientos públicos, privados e institucionales. La nueva normativa amplía los usos que pueden albergar algunos de estos edificios, muchos de ellos de gran tamaño y valor patrimonial, y define de forma individualizada las actividades permitidas en cada inmueble.

Entre los cambios figura la posibilidad de implantar residencias universitarias en determinados equipamientos eclesiásticos, siempre que estén vinculadas a la entidad religiosa titular o a una entidad de derecho público o del tercer sector, sin ánimo de lucro. La medida pretende aprovechar edificios que, por sus características, tienen difícil adaptación al uso residencial convencional, sin recurrir para ello a viviendas que puedan destinarse a residencia habitual.

La reforma identifica también determinados inmuebles como «edificios singulares» por su tamaño, ubicación, valor patrimonial o uso original. En ellos podrán autorizarse, además de residencias universitarias, oficinas, clínicas y otros equipamientos privados, alojamientos estables no turísticos —como el coliving— y actividades comerciales. Estos usos podrán ocupar el edificio completo o combinarse.

Más de 10.000 notificaciones durante la tramitación

El Concello asegura que la modificación se sometió a dos periodos de información pública, uno en 2025 y otro en 2026. También intentó notificar individualmente a las personas que figuraban en el Catastro como titulares de inmuebles dentro del ámbito del Plan especial, con más de 10.000 comunicaciones. En mayo de 2026 se publicó, además, un edicto en el Boletín Oficial del Estado.

El gobierno municipal mantuvo una reunión con representantes de las asociaciones vecinales del casco histórico en noviembre de 2025 y atendió a las personas que acudieron a las oficinas de Urbanismo durante los periodos de exposición pública.

La aprobación provisional abre ahora la fase de revisión autonómica. Una vez emitido el informe vinculante de la Dirección Xeral de Urbanismo, la modificación deberá someterse a la aprobación definitiva del Pleno. Hasta entonces, los cambios planteados no constituyen todavía la normativa definitiva.